资源变资产资产变资本—开化县试点宅基地活权改革

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为破解宅基地“不能流、流不动”困局,近年来,开化县以金星村为试点,盘活闲置农房,引进工商资本,探索宅基地活权改革,让农民手中原本“沉睡的资产”变成可流动、可增值的资本,促使农村经济焕发新活力。目前,盘活闲置农房115幢,共计12672平方米,累计农房使用权抵押贷款200万元,吸引高端民宿投资资本近1.1亿元。2019年,金星村村集体收入和农民财产性收入分别增加183万元、495万元。其主要做法是:

一、规范化确权,让“三权”在村民普惠上更具公平性

制定出台《开化县金星村宅基地活权改革试点工作方案》,明确金星村宅基地实行宅基地所有权、宅基地资格权、宅基地使用权“三权分置”管理,夯实宅基地权益。同步推进农房整治、颁证定权、农村风貌提升等工作,盘活闲置农村宅基地,调动群众参与改革的积极性。

一是全力深化农房整治。对全村非法“一户多宅”、有碍观瞻的附属用房、旱厕、危旧房等应整治农房等进行统一整治,扎实推进农房整治和风貌提升工作。去年以来,共计拆除非法“一户多宅”4宗505平方米;拆除有碍观瞻建筑86宗3526平方米;整治应整治建筑104宗5187平方米,盘活土地资源4333平方米,建成休闲公园、停车场、景观节点10处。村民在享有更加公平的宅基地权力的同时,有力提升了村庄的环境风貌。     

二是精准开展摸排测量。组建一支由专班人员、村两委、网格员、测绘公司等人员组成的农房确权队伍,对全村317宗农房宅基地及住房权属进行调查和测量,将房屋权利人、建成年份、占地面积、建筑面积、宗地面积、层高等14项信息登记在册,进一步核清底数。在测量中,充分吸收农户意见,并同步宣传宅基地财产化理念,提高农户理解度、支持度。     

三是全面推进颁证定权。对调查摸底出来的农房问题进行分类梳理,按照“尊重历史、依法处置、化繁为简、分类确权”原则,对农房超面积、超层次、违法时间跨度大等历史遗留问题分类梳理,制定宅基地及住房确权《思维导图》《操作指南》,列明5类问题的处置办法和操作步骤,分类分批办理不动产确权登记,报一批处理一批,不同类别不同处理,确保办理精准化、高效化。     

二、多元化活权,让“三权”在资源变现上更具高效性     

通过鼓励自行租赁、引导抵押融资、撬动“两进两回”探索创新活权三大路径,赋予宅基地和农房财产权益,实现资源变现高效、便捷。     

一是鼓励自行租赁。鼓励村民将宅基地使用权租赁给市场主体,助推村庄业态丰富和旅游产业发展。目前已有10户农户通过宅基地使用权租赁推动中高端民宿、青瓷、竹艺、美食展示体验、精品茶楼等项目落地,获得收益25万元/年,并通过主体劳务返聘获得工资性收益33元,整体增收100余万元。同时,村集体通过闲置农房收储和农房管控,也可获得相应管理费用,促进村集体增收。如金星村将有意向租赁的民房进行摸排,统一对接招商项目并对外租赁,既让农户租得放心,也让村集体获得收益,实现增收。     

二是引导抵押融资。村集体在全省首创村集体保障制度,由村集体“背书”作为抵押人向农商银行进行低利率贷款,赋予宅基地和农房财产权益。并与开化农商银行开展融资业务合作,探索完善农房抵押贷款办法和相关标准,明确金星村村民单户授信最高可达100万元,并配套利率优惠、提高授信额度、适当延长贷款期限等政策,为村民切实提供更便捷、便宜、足额的金融服务。目前,该模式贷款执行优惠利率,较普通商业贷款低4%;贷款期限长,最高可达20年,减轻了农户还款压力。如村民徐卫团借助自家农房使用权抵押,成功贷款50万元,为其“深渡客栈·优宿”的内外整体改造提升争取到了宝贵资金。     

三是撬动“两进两回”。制定《金星村乡贤回乡资格认定管理办法》,明确乡贤准入资格和负面退出清单,对引入招商引资项目近2年带动村集体增收达50万元以上的乡贤,或作为主要投资者在村投资创业、带动100户以上村民就业创收明显的,可优先使用农村集体建设用地,鼓励外出乡贤回归家乡投资兴业。今年以来,先后有15名县外客商、7名乡贤到村投资民宿、茶楼、清水鱼养殖等产业,投资额高达1500万元以上。其中,乡贤徐乐清将村里破旧房屋提升打造成为高端民宿,变旧屋子为钱袋子,每年接待游客超2000人次。

 

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