鄞州区“三点三破”探索老旧小区整治改造新路径

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2018年以来,鄞州区将老旧小区整治改造列入“一把手工程”,通过优化改造理念、重构部门关系、创新筹资模式等举措,探索“三微改造”“私人订制”“最多改一次”“综合执法进小区”以及专项维修基金“即交即用”等做法,走出了一条具有区域特色的老旧小区改造提升道路,相关做法在全市乃至全省均为首创。

一、以改造理念优化为“切入点”,打破“大拆大建”的路径依赖

树立“三微改造”理念,实现经济效益与社会效益高度统一。针对老旧小区数量众多、情况复杂的现实情况,以微规划、微更新、微整治“三微改造”为手段,对小区内部公共场所、卫生死角、沿街庭院等“微空间”进行“微手术”,增强其美观程度,从而带动小区整体空间品质提升,低成本、高效率解决车棚车库住人、杂物乱堆放、车辆乱停放等老旧小区顽疾。如东胜街道泰和家园小区建于2000年,有居民638户。由于建成年代较早,设计时缺乏前瞻性,小区内道路较为狭窄,难以应对当前家庭保有一辆及以上轿车的停车需求。同时,由于建造时以解决更多人的居住问题为第一导向,致使小区内绿化用地紧缺,影响“缩绿停车”方案的实施,造成小区内停车难、停车乱等问题。为此,鄞州区联合大专院校、社会机构两方力量,将高校学生、专业设计师等引入老小区改造工作中来,与政府形成“三角支撑”,发挥学生和专业设计师的专业能力和人工优势,在听取居民意见基础上,结合小区实际进行整体方案设计,确定立体廊架改造方案,把廊架下方空间改造成停车位,在廊架上种植紫藤、凌霄花等攀缘植物,将地面绿化带搬到空中,并通过实施错时停车、开辟“潮汐车位”等方式进行立体化改造,累计改造3条绿化带,最长一处约100米,新增停车位160多个。此外,设定单向行驶和智能出入收费门岗,居民停车1000元包年、100元包月,居民停车难问题得到较大缓解,也增加了物业收益,改善了小区品质。树立“私人订制”理念,实现服务供给与民生需求无缝衔接。对老旧小区实行菜单化管理、项目化组织和定制化改造,树立“私人订制”理念,因地制宜实行群众点单的菜单式改造模式,按照居民意愿,对建筑物本体和周边环境进行适度改造提升。如针对老年人多样化的服务需求,以白鹤街道为试点,于2019年6月在全市率先探索适老化“全屋改造”,通过第三方机构专业服务,为老年人家庭提供住房安全性和无障碍设施等方面改造。具体操作时,组织第三方机构对每户老人家庭进行上门勘察,并测量卫生间面积、门槛高度、地面湿滑度等,“一户一策”制定改造方案,根据老人的身高和生活习惯定制厨房内橱柜,针对老人记忆力衰退问题安装防干烧功能的燃气灶等。项目首批选取100户老年人家庭,包括5大类8个方面共20余项改造内容。

二、以部门关系重构为“着力点”,打破“各自为政”的机制困境

率先探索“最多改一次”行动,化解“多头改造”难题。于2019年3月出台《涉社改造项目整合实施意见》,率先在全市开展“最多改一次”试点,即将民政部门牵头的社区服务中心标准化建设、住建部门牵头的雨污分流和截污纳管、公安部门牵头的社区“雪亮工程”、综合行政执法部门牵头的“二次供水改造”、经信部门牵头的“多网融合”工程等项目进行打包,通过“多元合一、多需合一、多规合一”,实现“一次性立项、一次性审批、一次性完工”,增强老旧小区改造提升实效,将对居民生活的影响降低到最小。12月底,已有东航家属院、民航小区、幸福苑社区三个老旧小区改造项目完工,总建筑面积26.64万平方米,涉及78幢房屋、2975户,立项总金额2600万元。孔雀小区、汪董小区、兴裕新村、朱雀新村四个项目正在改造中,总建筑面积44.1万平方面,涉及149幢房屋,5051户,立项总金额10419万元。积极开展“执法进小区”行动,提升“拆违治乱”实效。针对老旧小区违章搭建等破坏小区环境、扰乱城市管理秩序等现象,结合“拆违治乱”百日攻坚行动,组织公安、综合行政执法、市场监管、住建、生态环境、应急管理等部门,联合开展“执法进小区”工作,将违法建筑的整治工作前置到基层社区一线,推动问题及早解决。如为解决明楼街道民安小区违章搭建问题,由综合行政执法局牵头各单位设立“执法社区联络工作站”,组建包括执法队员、社区工作者、物业工作人员、业委会成员在内的巡查队伍,建立常态化巡逻检查和及时处置机制,对违章搭建进行前期立案调查、发放《责令限期改正通知书》,经规划部门认定为违法建筑后,依法作出行政处罚,最后由街道牵头拆除。截至目前,民安小区共拆除历史遗留违建240平方米,搬离车棚车库违规租户76户次,基本实现“零违建”“零租人”。

三、以筹资模式创新为“支撑点”,打破“有心无力”的要素制约

坚持居民和企业利益共享,探索社会资本参与“以门养门”模式。利用小区既有资源引入社会资本,建立“利益共享、风险共担、全程合作”关系,形成“政府扶持带动、企业融资共建、居民参与受益”模式,高效推进老旧住宅小区改造提升。如白鹤街道黄鹂新村建于1986年,共有居民楼138幢、房屋5118套,因建造年代久远,技防物防配套设施严重不足,治安情况堪忧。2018年3月,该区与浙江迪虎科技有限公司(以下简称“迪虎科技”)合作,探索“政府补贴、居民不掏钱、第三方投资运营、以门养门”的平安防盗门建设模式,大大改善了小区治安环境。具体合作方案是:通过招投标的方式将工程整体打包给“迪虎科技”,由“迪虎科技”负责工程设计以及防盗门订做、安装、两年的维保,维保期满视运营情况再行商定维保责任。财务及收益方面,区、街道两级财政补贴40%,其余60%的资金缺口由“迪虎科技”承担,公司除了施工环节成本价差收益,还可获得防盗门10年内的广告运营权收入。目前,鹂南片区已完成68扇防盗门安装,鹂中片区121扇门的施工即将结束。坚持政府和居民共同出资,探索专项维修资金“即交即用”模式。受历史条件限制,不少上世纪建成的老小区一直没有设立物业专项维修资金账户,导致无法进行电梯加装、墙面整修等相应的公共部位和公共设施提升改造;或者专项维修资金缴纳不全,相关改造提升工作需要未缴纳业主按比例承担费用,但多数业主不愿意、不配合,一定程度拖累了老小区改造进度。为此,2018年初该区在全省率先提出开展老小区物业专项维修资金补缴工作,并以孔雀小区为试点探索“即交即用”模式。具体操作时,未缴费居民按现行多层房屋50元/平方米标准60%的比例,只需缴纳30元/平方米,补齐物业专项维修资金,并按照“补齐一幢、改造一幢”的原则,每幢房屋(楼道)补缴工作完成后,属地街道根据小区状况、账户规模、财务成本和居民需求,即刻为房屋(楼道)进行统一维修或安装防盗门、信报箱、奶箱、雨棚以及进行楼道粉刷等。其经费来源,50%从物业专项维修资金账户中支取,另外50%由市、区财政补贴。

 

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