舟山市推行新版商品房合同联合会审创新机制

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全装修住宅是推进建筑工业化和住宅产业现代化的重要内容,有助于改善人居环境、减少污染、节约资源。为更好推进全装修住宅工作,舟山市多部门协调联动,推行商品房买卖合同联合会审创新机制。通过规范新版浙江省商品房买卖合同示范文本的使用、统一“两书”标准、实行“交付样板房”查验、落实新版商品房买卖合同联合会审流程,从而形成全链条式有效监管机制,减少全装修住宅矛盾纠纷,促进全装修行业稳步发展。


一、实施背景


根据舟山市住房和城乡建设局发布的《关于全面推行全装修住宅工作的通知》文件要求,从2018年1月1日起,舟山本岛区域范围,金塘及六横区域,通过土地招拍挂取得的进行商品房开发的住宅用地均须实行全装修,岱山、嵊泗两县参照执行。住宅全装修作为一项系统性工程,涉及环节多、范围广,在政策推行初期,系列行之有效的制度和措施需要不断探索和完善,我国其他城市也缺乏可借鉴的成熟经验。目前,全市全装修工作在实际推进中产生的问题主要体现在与购房者签订的商品房买卖合同中存在较多不规范的条款,集中表现为:一、买受人选择权受限。房地产开发企业在合同文本中把应与买受人协商确定的可选择条款作单方强制选定,侵害买受人选择权;二、当事人权利义务易失衡。部分买卖合同存在权利义务不对等条款,如出卖人免责范围不当扩大,存在减轻出卖人责任,加重买受人义务的约定内容;三、全体业主权益存在受侵害的风险。个别楼盘存在材料质量低劣、施工细节粗糙、设备品牌与样板房不符、样板房提前拆除等问题。这些问题既侵害了买受人的合法权益,又为全装修住宅合同纠纷埋下隐患,不利于全装修行业的长久发展。




二、主要做法


为进一步规范商品房交易行为,努力推进商品住宅全装修工作,舟山市开展专项研究,针对既有住宅全装修管理办法中的部分原则性规定、容易引发矛盾纠纷的重点环节和舆情反映比较强烈的突出问题,形成由市住建部门牵头,市场监督管理部门、第三方律师共同协调联动的“新版商品房合同联合会审创新机制”。该机制亮点在于全链条监管模式,以规范合同文本、统一住房“两书”和查验样板房为基础,为合同会审的顺利开展夯实基础,实现各环节的有机统一。具体措施如下:


(一)规范合同文本。2018年7月,我市住建局联合市市场监督局共同印发了<关于全市启用新版《商品房买卖合同示范文本》的通知>,对2018年7月10日起(含当日),取得商品房预售许可证进行预售的商品房项目及通过竣工验收备案进行现售的全装修住宅项目强制使用该合同文本作了明确要求,并规定在新版合同中应对装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、级别、数量等约定事项提供提示性条款。


(二)统一“两书”标准。2018年9月,市住建局发布<关于印发新版《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》的通知>,要求开发单位使用全市统一制定的“两书”文本,规定“两书”应包括全装修主要材料、部品和设备的生产厂家信息、规格、型号、性能指标及保修期限,载明住宅功能、设施设备使用、保养和维护要求等内容,并要求在商品住宅交付使用时,房地产企业应向购房人提供“两书”,切实保障购房者对商品房住宅质量的知情权。


(三)实行“交付样板房”查验。“交付样板房”作为全装修工程质量验收和《商品房买卖合同》相关约定的实物标准,需严格按照施工图审查机构审查合格的装修设计文件实施,多部门协作做好查验工作。发放预售许可证前,建设主管部门应到项目销售现场和交付样板房现场对样板房是否依据设计文件和《商品房买卖合同》规定配置装修进行现场检查,并对项目全装修建设相关手续、楼盘销售现场公示情况进行核实。


(四)落实新版商品房买卖合同联合会审流程。在规范合同文本、统一住房“两书”和查验样板房的基础上,开发企业根据2018年版浙江省商品房买卖合同格式文本,结合自身项目特点,拟定合同格式文本,在线向市市场监督部门申请预备案。市场监管部门将收到的新版合同文本移交第三方律师事务所作合规性审查,并反馈预审意见。结合预审意见,由市住建局牵头组织市市场监管部门、第三方律师及相关开发企业召开联席会议,对合同内容进行逐条审查,重点审查权利义务约定是否明确、违约责任约定是否对等、全装修材料清单是否明晰等情形,提出该合同会审意见。开发企业根据联席会议会审意见进行进一步修改后,再次经律师复核后,向市场部门备案。市住建局根据经市场监管部门备案的合同范本,导入全市商品房网签备案平台,作为开发企业销售该楼盘的商品房买卖合同版本正式启用。


2019年以来,全市(含两区)已有16家房企,97份合同经第三方审核后,发现问题条款约1000余条,房地产开发企业依据法律审查意见修改并重新备案。目前,该机制运行情况良好,现已进入常态化管理阶段。


三、下一步计划


舟山市将进一步完善全链条监管模式,重点强化住宅全装修质量通病的事前监管。即在完善“商品房买卖合同联合会审机制”的基础上,通过积极探索工程质量缺陷保险制度、创新样板房“保全公证”等措施,积极应对房产市场和住宅全装修的新问题、新形势,促进房地产行业健康有序发展。


 

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