衢州市创新实施农房体系重构四大工程 打造“千万工程”升级版

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一、项目背景

 

衢州市按照“产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕”总体要求和建设乡村大花园工作总体部署,把农房体系构建和风貌提升作为实施乡村振兴战略、深化“千万工程”、推进乡村大花园建设的“牛鼻子”来抓,通过重构农民建房规划、服务管理、特色风貌和资源转化利用等四大体系,有力破解当前农村随意建房、有新房没新村、有新村没新貌等突出问题,为打造“大花园”核心区、做精“千万工程”新名片、做实农民群众的获得感注入新动能。


二、项目成效

 

截止9月底,全市排查出应整治建筑25.5万宗,已整治25.3宗,面积1163.77万㎡,其中整治“一户多宅”13953宗,危旧房2.3万宗,其它建构筑物21.6万宗。2018年以来全市共整治农房及各类建构筑物337828宗,整治面积1652万平方米。同时“1+4+1”乡村规划体系全面建立,规划管理强度明显提升,明确全市适建村、限建村、禁建村名单和三年农民集聚点建设计划,基本完成村庄规划和土地利用规划的“两规融合”。


三、主要举措


(一)重构农民建房规划体系,画出人居新环境

农房“乱搭建、无序建”等风貌问题,实质为资源低配、错配、无序配的乱象,针对以往农房“拆、批、建、管、改”环节割裂问题,该市将全市农民住房信息、土地信息全盘统筹,率先成立“农房体系构建和风貌提升专班”,通过强化规划引领作用,实行农民建房“一张图”管理,让“能不能建、建在哪儿”问题得以明确。


一是完善一套农房规划体系。成立“农房体系构建和风貌提升专班”,建立“县(市)域乡村建设规划”+“村庄布点规划、村庄规划、村庄设计、农房设计”+“农村特色风貌规划”的“1+4+1”乡村规划体系,即确立县(市)域乡村建设规划的主导地位,坚持“产城融合、彰显特色”的乡村建设规划目标,根据“保控农田、城镇集聚、生态管控”要求,分区分类制定村庄整治指引。目前,市本级已完成《浙西乡村风貌特色营造技术指南和导则》、《衢州市村庄规划编制导则》等规划制定,明确了“产城融合、彰显特色”的乡村建设规划目标。

二是明确一张农房布点规划。优化农房规划选址,按照“一张图纸绘到底”原则,严格执行“六不能、四必须”(“六不能”即:不能在沿路沿河沿岸控制区建房,不能在饮用水源地保护区建房,不能在风景名胜区建房,不能占用优质耕地建房,不能在地质灾害隐患区建房,不能圈占大围墙建房;“四必须”即:必须块状集中建房,必须限制建筑高度,必须统一建筑风貌,必须美化绿化庭院。),并将其列入规划编制原则,在具体实施过程中参照执行。全市6个县(市、区)8258个自然村,划定适建村914个、限建村4553个、禁建村2791个、农民集聚点87个,农房建设按照乡村布点规划进行,使“能不能建、建在哪儿”问题得以明确。


三是探索一种跨村建房模式。积极探索“跨村建房”、“坡地村镇”、“移房出村”等建房新模式,打破乡镇、行政村界限,优化农村土地资源配置,全力破解农民建房“选址难”问题。龙游县湖镇镇建设高坪桥水库安置小区,集体安置社阳乡红光村、大公村、连上村的村民共计560户约1420人。大街乡新槽村集聚点向全乡开放,目前已有12户外村农户在该村“跨村建房”。


(二)重构建房服务管理体系,管出建房新秩序

依托钉钉平台打造全国首个衢州市房地信息系统,具备“建房需求库、人才资源库、建房图集库”三大功能,依托该系统,农民建房审批时限由原来的90天缩短至15—26天,效率提升3倍以上。目前,系统已录入农房信息59.6万户,准确率达96%,登记农村建筑工匠档案8065份,发布农房通用图集238套,采集三年内建房需求14327户,全域土地综合整治信息1248条,在建房屋4330户。


一是推行“一张表”审批,流程再造实现农民建房“零跑腿”。针对建房审批过程中,一定程度上存在的专业部门和乡镇(街道)间沟通不畅或国土、规划部门间推诿扯皮现象,导致建房审批难、环节多、时间长,有的甚至因为邻里关系难协调,导致审批过程一再延长。因此,房地信息系统在设计上,取消规划、国土分开审查环节,推行“一张表”审批,并明确建房申请、村级处审、联合踏勘、联席会议、建房公示、办理规划许可等6个环节的办理时限,通过线上申请督办,线下跑腿代办,农民建房审批时限由原来的90天缩短至15—26天,效率提升3倍以上。


二是推行“一体化”服务,多方参与实现建房服务“零距离”。针对农民建房启动资金紧张、农房设计品位不够、建材价格获取不便等问题,加强部门联动,着力提高精准化农民建房服务。如引入农商行、泰隆银行等金融机构,提供建房贷款上门服务;规划部门发布238套农房通用图集,供农民选择下载,村民还可通过系统内服务热线,联系相关人员免费修改通用图集;住建部门开放农村建筑工匠信息库和建材价格清单,农民可通过系统联系建筑工匠,进行建材价格查询;另外农民建房相关政策也在系统内实时更新。通过实行多类问题一网查询,农民足不出户就能享受到全方位、多领域建房服务。


三是推行“在线化”监管,上下联动实现违建防控“零死角”。农房信息系统现场签到功能,实现建房建筑放样、基槽验收、施工过程和竣工验收建房“四到场”监管在线化,村网格员通过系统进行日常巡查,将巡查中发现的问题上报乡镇,乡镇相关人员及时进行核查整改。农民可通过系统“举报直通车”功能,随时随地反映违建问题,乡镇相关人员第一时间收到举报并限时办理。通过政府监管、群众监督、上下联动,从源头上杜绝了违法建筑。


(三)重构农房特色风貌体系,治出田园新风貌

以往农民建房普遍存在攀比心理,导致楼层过高、面积过大,少批多建、移位建房、色彩复杂、奇形怪状等现象突出。究其原因,主要是建房的规矩没立起来,随意性大。对此,该市全面推行清单化管控,强化建筑工匠行为规范。


一是制定正反清单。制定农民建房风貌管控38条正反面清单,正面清单明确农民建房不超过3层,檐高不超过10米,鼓励使用“黑白配”或浅色调外立面,鼓励建造坡屋顶等;负面清单明确不提倡凉亭式、城堡式、“天线宝宝”式屋顶,不提倡大红大绿大黄外立面。


二是打造建房图集。由规划部门牵头,按照山区村、滨水村、近郊村三种类型,设计不同风格的农房图集,农民选中某一类图纸之后,可根据每家每户的实际情况对内部功能进行个性化调整。


三是严格工匠管理。工匠责任心不强、按图施工能力差是引发农民建房风貌乱的重要原因。根据已建立的建筑工匠人才库,开展农村建筑工匠培训和星级工匠评选。如龙游县建立工匠保证金制度,建筑工匠向村集体缴纳履约保证金,约定农房外立面材质、颜色、高度、门窗等外观元素,确保工匠按图施工。


(四)重构资源转化利用体系,建出发展新空间

通过土地全域整治,搭建产权交易平台,全面提高闲置农房、零碎土地使用效率,进一步挖掘乡村经济发展新增量。


一是“拆改结合”,引入经济新增量。分类分步引导,借拆除变提升,坚持留下“乡愁”与融入现代元素结合,处理好拆除和保护的关系,挖掘旧房产值,提升乡村人文气息,增强农村风貌。常山县高峰村借“一户多宅”整治,对13户下山脱贫但未拆除原有老泥房的非法“一户多宅”进行收储,结合闲置的2幢农房,合计15幢农村泥房,通过挂牌招租的方式向外发布信息,成功吸引北京民宿经营公司前来打造以“慢奢村”为品牌的高端民宿集聚区。


二是“统一收储”,推动产业新发展。紧抓“一户多宅”整治契机,探索政府收储土地满足农村宅基地需求的新路子,由政府出面,统一征地、统一规划,破解历史文化传统保护村落古民居范围内不允许拆旧新建的规定。开化县霞山村根据实际情况规划一期安置建房地块34亩,村委与杭州国旅、迪山集团达成战略协议,投资1.5亿元对霞山古村落进行整体旅游开发,目前已开发“夏令营”、“土猪宴”等2个产品,吸引游客6000余人,带动销售农副产品50余万元。


三是“三权分置”,激发乡村新活力。在深入推进“农房整治”基础上,以保护农民宅基地资格权、适度放活使用权为主线,按照农民自愿、创业优先的原则,推进农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。通过规划设计,引领农村闲置资产盘活,引导农村建房风貌提升,“以租代售”,制定村庄土地利用规划,进一步优化农房布局和生产、生活、生态空间。柯城区新宅村村民与伊犁乡伴旅游文化发展有限公司签订三方协议,流转宅基地使用经营权,首批签约的9户村民,合计租金达160000元,每户每年最多可收租金46500元。

 

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